从去年开始，营业改革增加势头强劲，没有争议的事实是，近两年来，由于税源紧张，对房地产业进行税务检查的力量明显增大，特别是在全国开展土地增值税清算的力量越来越大。

在房地产企业的成本构成中，税收成本和地价、建设成本居前三位。税收成本与销售额相结合，在预征阶段，营业税、土地增值税、企业所得税负总额达到销售额的8%~12%。项目结束清算，一般在13%以上，一线城市在20%以上。

由于房地产开发企业的开发环节很多，土地、拆迁、设计、土地建设、采购、装修、资金、市场营销、房地产管理等，所有经济行为的发生都与税金有关，产生税收计划的空间。因此，房地产税收筹划应结合以上各个环节，进行系统的筹划。

税收筹划无处不在，整个系统的房产税收筹划，要综合立体思考。税收筹划应贯穿房地产企业开发经营活动的全过程，在战略、经营和资产管理三个层面，立体系统地进行思考和计划，决不能狭义地在财务部一亩三分地开展。

1.战略管理水平的计划。

从战略的高度计划来看，房地产税收计划通常应考虑以下问题

1)股票结构和水平如何设计、安排，对未来财税有什么影响？

2)成立项目公司还是不成立项目公司，法人股东还是自然人股东。是否有关系。注册地点安排在哪里比较合适？

3)注册资本的多少和出资形式的不同对财税有什么影响。

4)与政府如何合作和谈判。红线外市政开支如何计入项目成本。

5)土地方与资金方如何合作。以不同形式比较土地税负，如何最低。

6）如何合法增加拿地过程中的土地成本，如拆迁成本。

2、经营管理水平的计划。

从经营的角度来看，房地产公司经营的各个方面，税收计划通常应考虑以下问题

1)开发产品设计对企业税务的影响，如户型面积应设定多少，车库应建立独立车库还是地下连体车库，酒店应占地面积大还是小。

2)商住比例。普通住宅与非普通住宅的比例。

3)各种合作合同如何从财税角度修改最合理。

4)建设形式、开发分割对税收的影响。

5)如何合法合理增加工程造价。

6)促销方案和售价制定对财税的影响。

7)卖毛坯房与精装房的税收对比。

3、资产管理水平的计划。

从资产管理的角度来看，财务部人员经常考虑，方向主要从财务的一亩三分地出发，例如费用发生后计入哪个会计科目可以节约税金，哪个费用分配标准对公司最有利，资金利息计算方法的选择，合并或分配清算的选择。

如果能从以上三个角度综合规划和规划企业税收，不仅能大大降低企业税收负担，还能让公司走上健康的轨道。

在具体的税收筹划实践中，房地产企业负责人特别重视，建议自己参与公司税务管理和税收筹划实践，不要纯粹由财务考虑。因为无论是在公司所处的地位、说话的分量、重大决策的程度、思考问题的高度等方面，财务都会受到各种限制。税务管理和税务筹划在公司管理中的分量越来越大，税务筹划必须从企业负责人开始，规划空间更大，效果更明显。

同时，房地产企业负责人一定要向国外同行学习，学更多借用外部税务咨询师的智慧。税收筹划是一项复杂、专业性强的系统工程，公司内部力量不足、资源不足、专业度低。社会分工越来越细致，越来越专业，越是有智慧的公司，越知道如何利用专业机构的智慧。而且，不是事前计划，而是事后只有人脉的事后诸葛亮。